不動産の売却をする際に知っておきたいこと

「不動産を売却したいと思っても初めてのことで何から考えればいいのかわからない・・・」
ご相談いただくお客様からもよくこのようなご意見をいただきます。

我々不動産会社も「お気軽にご相談ください」とは言うものの、やはり何の前提知識もなく初めての会社に問い合わせを行うのは勇気がいるものです。

ここではそのような方のために、不動産の売却を行う際の方向性や考え方のきっかけ作りができればと思います。

用途地域とは

不動産の売却する際に”いくらで売れるのか？”は誰もが知りたいことかと思います。
しかし、そのためには”どのような利用方法があるのか”を知ることから始める必要があります。

その手掛かりになるものが”用途地域”です。

用途地域とは計画的な都市の形成を目的として都市計画法上で定められた”13種類のエリア”の事です。

法律の原理原則で言えば土地の”所有権”を持つ者はその土地を自由に利用し建物を建築する権利を持ちます。
しかし、そこにルールが無ければ無秩序に建築を行うことが可能となり、健全な都市の発展が阻害されてしまいます。
そこで、都市計画法により土地の利用方法を定めた１３種類の用途地域が設けられ、各自治体の都市計画区域において必要とされるエリアにこれらの用途地域が設定されています。

一例として実際の都市計画図をあげてみます。

用途地域は大まかに”住居系” ”商業系” ”工業系”の３種類に分けられます。
都市計画図を見ると駅近くの線路沿いは”工業系”、通りに面した場所は”商業系”、それ以外のエリアが”住居系”という形で分けられています。

各用途地域ごとの説明は別途行いますが、土地に設定された用途制限に違反する建物の建築や営業を行うことはできないため、この用途地域が土地の利用方法を決定する鍵となります。

通りを一本隔てても用途地域が違えば建築可能な建物も変わります。
あちらで事務所の建築が出来てもこちらでは建築不可・・・
通り沿いで店舗の営業ができても一本裏手では営業不可・・・

そのような事例は多々あります。
弊社においても不動産の売却や査定を行う上でこの用途地域は大きな指標となるためご所有の不動産がどのような用途地域に属しているのかぜひ一度調べてみてください
各自治体のホームページや都市計画課で調べることか可能です。

前橋市の不動産売却はABC不動産にお任せください♪

株式会社ABC不動産
前橋市新前橋町９－２
TEL　027-251-7355

下記イメージ図をご覧ください。

専任媒介契約

特定の一社にのみ売却のご依頼をいただく契約です。
複数社にご依頼いただくことはできません。
ご依頼いただいた不動産会社には販売期間中に定期的な販売状況の報告義務が課せられている他、契約期間は最長３ヶ月であるため期間満了の度に更新をし、販売を継続するかご判断をいただきます。（宅建業法）
ご依頼いただいた不動産会社がお客様のご期待に沿うことが難しい場合は期間満了と同時に他社へのご依頼をいただくことも可能です。

一般媒介契約

複数の不動産会社へのご依頼が可能です。
ご依頼いただく不動産会社の数に制限はありません。
複数社へのご依頼が可能であるため売り出した物件をより多くの潜在顧客にアピールできる可能性があります。
ただし、販売期間中に不動産会社からの販売状況の報告義務はありません。（宅建業法）
また、契約期間の定めもないため３ヶ月ごとの契約の更新も不要です。

弊社では、【一般媒介契約】であっても定期的な販売状況のご報告をいたします。
【専任媒介契約】、【一般媒介契約】どちらも成功報酬であるためお客様の費用負担に差はありません。
不動産の売却を願うお客様のご期待に応えることを大切にしていきます。
弊社にご依頼の際は【一般媒介契約】をオススメします♪

私がサポートいたします！

いざお家が欲しい、家を売りたい、と思い立っても分からないことがたくさんあるかと思います。
弊社は不動産売買の専門家として、お家のご購入・ご売却に関わる全てをサポートいたします！

実印

不動産のご売却にあたり、所有者の実印と印鑑証明書が必要になります。
印鑑登録がお済みでない方、または印鑑カードを紛失されてしまった方は市役所にて印鑑登録のお手続きをお願いします。

不動産の権利証（登記済証、または登記識別情報通知）

売却にあたり、不動産の権利証を確認させていただきます。
群馬県では平成１７～１９年（２００５年～２００７年）にかけて従来の登記済証から登記識別情報通知に切り替わりました。
それ以前に不動産を取得された方は登記済証を確認させていただきます。
不動産の売却に必要な大切な書類ですので、万が一紛失されてしまった場合はお早めにお申し出ください

物件の鍵

戸建て物件やマンション等のご売却の際はスペアキーまで含めた全ての鍵を買主様に引き渡します。
裏口の鍵、物置や納戸の鍵、カードキー等の電子キーにつきましても同様です。

物件の図面や取扱説明書等

売却物件に購入当時の設計図面や検査書類、設備の取扱説明書や保証書などがありましたら一式を買主様に引き渡します。

他、個別の事情により必要なものについては随時ご説明いたします。

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法定仲介手数料

ご成約時に不動産会社にお支払いいただく手数料です。
宅地建物取引業法の定めるところにより「売買価格の３％＋６万円＋消費税（10％）」となります。
法定仲介手数料以外の費用は発生しません。
また、完全成功報酬です。
物件の査定、販売期間中、販売の取り止め等によりご成約に至らなかったとしても、お客様の費用負担はありません。
物件を買主に引き渡し、売買代金を受領した際にその中から報酬として仲介手数料をいただきます。
事前にお金をご用意いただく必要もないのでご安心ください。

印紙税

売買契約書に貼る印紙の費用です。

譲渡所得税

不動産を売却して取得したお金に掛かる所得税です。
売却不動産の取得から売却までに要した経費、所有期間、売却価格により異なります。
相続で不動産を取得した場合は、取得からの経費と所有期間は被相続人からのものを引き継ぎます。
売却する不動産を取得した当時の契約書の有り・無しでも所得税が異なります。
可能であればご用意ください。
詳細につきましてはご相談ください。

登記費用（登録免許税）

登記上の住所氏名に変更がある場合や、抵当権の抹消等がある際には。売却時に登記費用が掛かります。

その他、お客様の個別の事情により発生しうる費用につきましては、お話をさせていただく中でご説明いたします。

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お家を購入する最大のメリットは「生活基盤の安定」

住宅ローンの支払いはご自身の財産となりますが、家賃はいくら払い続けてもそうはなりません。
また、ご自身にもしもの事があっても遺された家族は家賃を払っていかなければなりません。
高齢になってから転居を余儀なくされる事例もあるなど、老後までを見据えた時に生活基盤が不安定であることが賃貸物件に住み続けるデメリットです。

例えばお子様のいらっしゃるご家庭であれば、家族が揃って生活できる時間にも限りがあるかもしれません。
住宅ローンでお家を購入すれば、万が一の時には団体信用生命保険の適用により住宅ローンの支払いが不要となるため、財産としてお家をご家族に遺す事ができます。

生活基盤が安定することで、ご家族との生活やこの先のご自身の人生に腰を据えて向き合うことが可能です。
ぜひそういった視点を持ちながら理想のお家をお探しいただければと思います。

その他の主なメリット

すまい給付金

住宅ローンを利用して居住用の物件を購入することで、年収要件に応じて最大50万円の現金が給付されます。
ただし、個人間売買は対象外になりますのでご注意ください。
お家の所有権を取得後、申請を行ってから１～２ケ月程で振り込まれます。

住宅ローン減税

住宅ローン残高の１％の金額が、その年の所得税・住民税から控除されます。
例）借入2500万円の場合、約25万円が所得税・住民税から控除
　　翌年は24万円、翌々年は23万円……（10年間継続）

団体信用生命保険

住宅ローンを組む際に必ず加入します。
主債務者が亡くなるなど万が一の事があった場合、住宅ローンの残債務が無くなります。
また、金融機関によっては「がん・心筋梗塞・脳卒中、等」幅広い疾病にも対応しており、それら重篤な病気に疾患した際も住宅ローンの残債務が無くなります。
保険料は金利に含まれているため、別途支払う必要はありません。

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住宅ローンをお借り入れになる際は、「何にいくら使うのか」を明確にする必要があります。
本審査と同様の審査を行いますが、ご契約前の状態では資金計画が（仮）の状態です。
ご契約締結後に各項目のお見積りを揃えて資金計画を確定させ、再度本審査を行う必要があります。
事前審査の承認が得られれば、お客様に対するご融資が可能か否かの判断材料となります。
住宅ローンの審査にはお金は掛かりません。

住宅ローンをお借り入れになる場合、ご購入いただく物件によっては売主から住宅ローンの事前審査承認後の契約を求められます。
金融機関の指定はありません。
また、事前審査を行った金融機関で融資を受ける義務もありません。

弊社ではお客様へのヒアリングに基づき適切な金融機関のご紹介が可能です。
お客様の各人の状況により承認を得やすい金融機関もございますので適宜ご説明させていただきます。

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概要

住宅ローンは、住宅を購入するために金融機関から借りるお金のことを言います。
一括で購入できるだけのお金があればそれに越したことはありませんが、大きなお買い物である住宅を手持ちの現金だけでまかなえる人は早々いらっしゃいません。
たいていの方は住宅ローンを利用して、住宅を購入しております。

誰でも借りられる？

金融機関がお客様に対して借り入れができるかどうか、お客様各人の年収や勤続年数、勤務先の情報などを元に審査を行います。
他、現在の借り入れ状況や健康状態なども審査対象です。
正社員や公務員など毎月の安定した給与収入のある方であれば「○○銀行」や「△△信用金庫」等の金融機関で住宅ローンのお借入れをするのが一般的です。
しかし、勤続年数１年未満・個人事業主・非正規社員・健康状態に不安のある方など、様々な事情で金融機関での住宅ローンのお借入れが難しい場合は「フラット３５」（住宅金融支援機構）での住宅ローンのお借り入れをオススメします。

どのくらい借り入れできる？

住宅ローンの融資金額の上限は概ね年収の７倍と言われています。
ただし、今現在他のお借入れがある方はご注意ください。
自動車ローン、キャッシング、クレジットカードのリボ払い、携帯電話の分割払い、等
審査の際に借り入れとみなされるものは多岐に渡ります。
他のお借入れ状況によりご融資金額の上限が異なります。ご不安の方はぜひ一度ご相談ください。

ブラックリストって？

一般的にそのようなリストは存在しません
しかし、住宅ローンの審査の際に金融機関は信用情報機関が保管する個人信用情報を閲覧します。
他の金融機関での借り入れ履歴、クレジットカードの使用履歴、分割払いの返済状況、自己破産の履歴、等です。
過去に支払いの遅れが多数ある方、現在多額のお借入れのある方はご注意ください。

ただし、それらに該当する方でも住宅ローンのお借入れができないとは限りません
うっかりミス、生活に不可欠な自動車ローン、余裕のある範囲でのお借入れなど、個別の状況により審査を行う金融機関の判断も異なります。
過去にご融資の判断が難しいお客様でも個人信用情報の開示請求を行い、詳細なヒアリングを重ねることで審査の承認を獲得した実績もございます。

ご不安のある方はぜひ一度不動産売買の専門家である弊社にお問合せください♪

自己資金は必要？

住宅ローンのご融資を受けるにあたって必ずしも自己資金をご用意いただく必要はありません
お家の購入代金と購入に掛かる諸費用まで含めたフルローンでの融資を受けることも可能です。
８～９割のお客様はフルローンでのお借入れをご希望されています。

住宅ローンの返済期間

多くの金融機関では完済時８０歳以下という制限を設けており、４５歳以下の方であれば３５年ローンで組むのが一般的です。
また、繰り上げ返済はいつでも可能です。
住宅金融支援機構が行なった「2019年度 民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、完済債権のうち、全体の６３．６％の方は借り入れから１５年以内で完済されています。
また、全体の９３．２％の方は借り入れから２５年以内で完済されています。
実際に完済するまでの期間は単純平均で１５．７年です。

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注文住宅の特徴

土地を購入して、ハウスメーカーと相談しながら家の設計をしていきます。

前橋市の大まかな土地相場

市街地の坪単価　約２５万円～
郊外の住宅地　約１５万円～
例）坪単価２０万円　敷地面積６０坪　価格１２００万円
注）別途諸費用が掛かります。（約１００～２００万円）

※安い土地の場合（郊外の畑など）は都市計画法の規定により建物の建築ができない事もあります。 また、水道管の敷設など建築以外に思いがけない出費もあります。

建物の金額

一般的なハウスメーカーの場合、建物の総床面積1坪あたり60～120万円です。

【支払い例】

４ＬＤＫ　２階建て　建物総床面積 約３５坪　建坪単価８０万円　＝　２８００万円
土地　　　１２００万円
建物　　　２８００万円
外構工事　　１００万円
内装工事　　１００万円
諸費用　　　３００万円
合計　　　４５００万円

借入４５００万円　期間３５年　金利０．７７５％
月々　１２２，３６４円

注文住宅のメリット

• 自由に設計できる
• 長期保証
• 住宅ローン控除等の対象になる

注文住宅のデメリット

• 契約後に建築費が上がることがある
• 販売方法の違いにより建売物件と比べて金額が高い
• 完成のイメージが難しいため思っていたものと違う物件になることも
• 自由に設計できても１００点満点のお家は難しい
• 細かいところまで全てを決めなければいけないため手間と時間が掛かる

ワンポイントアドバイス

契約前に見積もりや設計図はご確認いただきますが、着工後のトラブル・思いがけない出費や仕様変更などで数百万円単位で建築費が変動した事例もございます。
住宅ローンのお借入れ可能額を超えないよう、ご契約の際は入念な打ち合わせを行ってください。

完全自由設計のハウスメーカーではどうしても金額は高くなりがちです。
しかし、ある程度決まった中から家の間取りをセミオーダーすることで価格を抑えているハウスメーカーもございます。
お客様のご希望により適切な建築会社をご紹介いたします♪

建売物件の特徴

完成した建物を販売するタイプの物件です。（土地＋建物＋消費税込み）
なお、建築中でも購入可能です。おおよそ１～２割の物件は完成前にご成約になっております。
群馬県の相場は、1700万円台から3000万円代後半が多いです。（エリアやメーカーにより異なります。）

注文住宅とは異なり、建売物件を主とするハウスメーカーは土地の仕入れと建築のみを行い、販売のための人員を置いていません。
販売活動は主に地場の不動産会社が行っています。
人件費や広告費を抑えることで高品質の物件をお得に購入可能です。
また、規格化された建材を使用することで品質のバラつきを抑えコストを低減しています。

【支払い例】

４LDK　２階建ての新築建売物件
販売価格　２３００万円（土地・建物・消費税込み）
諸費用　　　３００万円
合計　　　２６００万円

借入２６００万円　期間３５年　金利０．７７５％
月々　７０，６９９円

建売物件のメリット

• 注文住宅に比べて新築物件が安く買える
• 完成品を見て納得の上で購入できる
• 長期保証
• 完成物件のため契約後に売買金額の変更はない
• 住宅ローン控除等の対象になる

建売物件のデメリット

• 完成物件のため間取りを変えるにはお金が掛かる
• 同じ物件はないため売れてしまったらそれまで
• 欲しいエリアに物件があるとは限らない
• 平屋もあるが数は少ない

ワンポイントアドバイス

完成物件の購入となるため、原則として注文住宅のように間取りをご自身で決めることはできません。
しかし、建築を行うのはノウハウを豊富に持つハウスメーカーです。
土地に対してどのような物件であれば使い勝手が良いかなど、さまざまな事を考慮して設計を行っています。
玄関の位置や各部屋の配置等、一般的な２階建て４LDKの物件であれば、ご自身で間取りを考えた時と同様に最適な設計となっております。
完成物件のご案内はいつでも承ります。お気軽にご連絡ください♪

中古物件の特徴

価格はピンキリ
エリア毎の相場はありますが、新築とは違い価格設定は売主である所有者の事情により様々です。

１９８１年（昭和５６年）以前に建てられた物件には注意が必要です。
建築基準法の耐震基準に関する改定があり、昭和５６年以降に建築の物件は現行の「新耐震基準」、昭和５６年以前に建築の物件は「旧耐震基準」に該当します。

設備の経年劣化の可能性はどの物件にもあります。
既存建物状況調査（ホームインスペクション）を利用することである程度不安は解消されますが、費用が掛かります。

【支払い例】

販売価格　１５００万円
改修費　　　８５０万円（リノベーション費用）
諸費用　　　２５０万円
合計　　　２６００万円
　　
借入２６００万円　期間３５年　金利０．７７５％
月々　７０，６９９円

中古物件のメリット

• 注文住宅で建てられた大手ハウスメーカー建築の物件が新築時に比べて安く買える
• リフォーム・リノベーションによって古い物件でも自分好みの物件にできる

中古物件のデメリット

• 売主が個人の場合は“すまい給付金“の対象外
• 経年により建物の住宅ローンの担保評価が低い（融資を受けられる上限が大幅に減る）
• 傷、汚れ、設備の経年劣化は避けられない
• 売主が個人の場合は保証なし
• 住宅ローン控除等の対象にならない場合がある

ワンポイントアドバイス

注文住宅や建売物件などの新築物件はご希望エリアにない可能性もあります。
また、リフォーム・リノベーションを行うことで注文住宅よりも低予算でご自身だけの素敵な物件に仕上げることも可能です。
特に平屋の物件はリフォーム・リノベーションがしやすいためぜひご検討ください。

マンションの特徴

エリア毎の相場はありますが、新築とは違い価格設定は売主である所有者の事情により様々です。
群馬県の新築のマンションは着工件数も少なく、新築時は投資需要等で価格が高騰します。販売中の物件のほとんどは中古物件です。

月々の住宅ローンの支払い以外に管理費・修繕積立金の支払いが毎月必要です。（２～５万円）
戸建住宅も経年により１５～２０年で外壁の塗りなおし等の修繕は必要ですが、月々の積み立てに換算すれば５千円程であるため維持費はマンションの方が高くなる可能性があります。

駐車場は群馬県のマンションであれば概ね１台分確保されています。２台目以降については抽選または近隣の月極駐車場をご利用ください

【支払い例】

販売価格　２０００万円
諸費用　　　３００万円
合計　　　２３００万円
　　
借入２３００万円　期間３５年　金利０．７７５％
月々　　　　６０，９８３円
修繕積立金　３０，０００円（仮）
月々合計　　９０，９８３円

注）駐車場代やリフォーム・リノベーション費用が掛かる場合は別途追加です。

マンションのメリット

• 計画的な大規模修繕工事によって外観や耐久性能などが維持される
• リフォーム・リノベーション工事により個性的な物件に仕上げることも可能
• 長期的な維持管理により戸建て物件よりは価格が下がりにくい
• 賃貸物件として貸出がしやすい
• 管理人や防犯カメラなどの防犯対策がしっかりしている

マンションのデメリット

• 売主が個人の場合は“すまい給付金”の対象外
• 管理費、修繕積立金の負担は避けられない
• 新築のマンションは数が少なく投資需要で価格が高騰する
• 車社会の群馬で駐車場１台分では不足する
• 売主が個人の場合は保証はなし

ワンポイントアドバイス

主要駅周辺のビジネス街でお住まいをお探しの方や投資目的で物件をお探しの方にはオススメです。
特に高崎駅近隣の物件は始発駅のため首都圏への通勤もしやすく一定の需要があります。

私がサポートいたします！

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弊社は不動産売買の専門家として、お家のご購入・ご売却に関わる全てをサポートいたします！

不動産仲介では、以下の仕事を行います。
・不動産を“売りたい”お客様から依頼を受け、物件の販売活動を行います。
・不動産を“買いたい”お客様へ販売物件のご紹介や現地のご案内を行います。

お客様の“売りたい”“買いたい”という思いを繋ぎ、物件の引き渡しまでしっかりとサポートするのが「不動産屋さん」である弊社の役割です。

また、他社で販売中の物件につきましても弊社でご紹介可能です♪

数ある不動産仲介業者の中でも、弊社は群馬県前橋市・高崎市・伊勢崎市を中心にした地元密着の専門家です。
エリアに精通した地場の不動産会社として、販売仏家のご紹介や不動産情報の提供など、きめ細やかなサポートが可能です。

不動産の査定・ご売却・ご購入なら、ぜひABC不動産へお問い合わせください♪

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